Renovatie VvE Rotterdam Zuid 2020-2021

Het grootschalig onderhoud aan VvE Flatgebouw Dorpsweg/Sternstraat/Eksterstraat/Buizerdstraat, die uit vier straten bestaat, is bijna klaar. De inhaalslag die het complex maakt is gerealiseerd met hulp van de gemeente Rotterdam, provincie Zuid-Holland, Svn en RVO. En de bijdrage van de bewoners zelf. Twee leden van het projectteam vertellen over de uitdagingen en de resultaten.

“In het verleden is er achterstallig onderhoud ontstaan, vooral omdat de VvE weinig financiële middelen had door een te lage VvE-bijdrage. Zaken die dringend aandacht nodig hadden waren de slechte houten kozijnen, dakbedekking, rookgasdoorvoeren, de onveilige balkons en de galerij op de Dorpsweg”, begint Rasied Toerab van Exact Beheer B.V., dat sinds 2016 het beheer van de VvE Flatgebouw Dorpsweg/Sternstraat/Eksterstraat/Buizerdstraat verzorgt. Deze VvE in Rotterdam Zuid vormt één bouwblok en omvat 89 woningen en vier bedrijfsruimten. Binnen de VvE zijn er eigenaar-bewoners en eigenaren die hun woningen verhuren.

EERST VERTROUWEN

vve dorpsweg sternstraat2 kleimeer klein

In de eerste ALV in 2017 onder de nieuwe beheerder is met de leden het achterstallig onderhoud en de noodzaak tot het verhogen van de VvE-bijdrage besproken. Leden waren hiervan overtuigd, waardoor de bijdrage verhoogd werd van 70 euro naar gemiddeld 115 euro per maand. In de jaren 2019 en 2020 zijn er wederom verhogingen toegepast, nu betalen de leden maandelijks 150 euro.

Toerab: “Als beheerder hebben wij in de vergaderingen getracht om het vertrouwen van de leden te winnen en er voor te zorgen dat het achterstallig onderhoud weggewerkt zou worden. De leden vonden het vervangen van de kozijnen het belangrijkst. In 2017 hebben we de situatie van de VvE bij de gemeente Rotterdam onder de aandacht gebracht, uiteindelijk heeft dit geleid tot de PA-subsidie (Projectmatige Aanpak). Hiernaast is ook subsidie aangevraagd bij de provincie Zuid-Holland en een Svn-lening. Deze zijn beiden eind 2019 toegekend. Deze VvE is de eerste grote VvE die zo’n lening van het Svn heeft gekregen. Er is ook nog een kleine subsidie van het RVO voor isolatiemaatregelen verkregen.”

FLINKE LIJST MAATREGELEN

Op basis van het in 2019 door Urbannerdam opgestelde MJOP zijn offertes opgevraagd voor het vervangen van kozijnen met HR++ glas, het renoveren en isoleren van de daken, gevelwerkzaamheden, het herstellen van de balkons en galerij op de Dorpsweg en portiekwerkzaamheden. In het MJOP is het achterstallige onderhoud begroot op zo’n 1,5 miljoen euro. Bij het Svn is 857.000 euro geleend. De rest wordt betaald uit de subsidies en eigen bijdrage van de VvE.

“In februari 2020 is de uitvoering gestart”, vertelt Esther Schoonhoven van Urbannerdam, als adviseur via VVE-010 betrokken bij het PA-project. “De kozijnen aan de Sternstraat zijn vervangen. Nu worden de werkzaamheden aan de Buizerdstraat uitgevoerd waarna de kozijnen aan de Eksterstraat en Dorpsweg volgen. De daken van de Dorpsweg, Sternstraat en Buizerdstraat zijn inmiddels gerenoveerd en geïsoleerd, binnenkort zal het dak van de Eksterstraat ook afgerond worden. Het herstellen van de balkons en de gevel- en portiekwerkzaamheden zijn ook afgerond.”

ONDERHOUD PRIORITEIT BOVEN VERDUURZAMEN

vve dorpsweg sternstraat exact beheer klein

Exact Beheer B.V. heeft de VvE heeft ook aangemeld voor gesubsidieerde procesbegeleiding. Deze zogeheten ELENA-subsidie was tot eind 2019 beschikbaar voor VvE’s die willen verduurzamen. In opdracht van VVE-010 heeft Urbannerdam een aantal opnames gedaan, een warmtescan laten maken en vragen gesteld aan eigenaren. Vervolgens zijn er drie verduurzamingspakketten voorgesteld. Schoonhoven: “Na de presentatie van de pakketten in de ALV in maart 2019, bleek er te weinig animo om met subsidie energie te gaan besparen. Een aantal eigenaren vond dat het onderhoud zo snel mogelijk uitgevoerd moest worden. Met name eigenaar-bewoners gaven bijvoorbeeld als argument: ‘de ramen vallen zowat uit de kozijnen, ik wil niet langer wachten.’ Eigenaar-verhuurders voerden voornamelijk aan dat het te duur was en dat een deel van de subsidie niet voor hen beschikbaar was. Zowel verhuurders als eigenaar-bewoners wilden eigenlijk alleen de kozijnen vervangen en achterstallig onderhoud wegwerken. Zij waren daarom, op dat moment, niet geïnteresseerd in ‘ingewikkelde’ investeringen in energiebesparende maatregelen of in het opwekken van energie met PV-panelen. Deze verkenning heeft uiteindelijk wel de subsidie van de provincie Zuid-Holland opgeleverd, omdat enkel glas is vervangen voor HR++ glas in combinatie met kierdichte kozijnen en er isolatie op het dak is aangebracht. En omdat de VvE de eerste fase van het ELENA-traject heeft doorlopen is er bekendheid met de mogelijkheden om in de toekomst nog meer energie te besparen of op te wekken.”

EEN MOOI BLOK

Exact Beheer B.V. blikt terug op een veelomvattend project met een diversiteit van werkzaamheden en aannemers. Toerab: “Dit heeft natuurlijk de nodige uitdagingen met zich meegebracht, zoals stagnatie van de werkzaamheden door het coronavirus. Ook was het maken en nakomen van afspraken t.a.v. het vervangen van de kozijnen soms lastig. Verder moesten we het verwachtingspatroon van leden t.a.v. de werkzaamheden managen en de langdurige overlast van steigers in goede banen leiden.” De beheerder is er trots op samen met de leden en alle betrokken partijen dit project te zijn gestart. En het einde is in zicht. “Bewoners zitten in een comfortabele en redelijk geïsoleerde woning en kunnen trots op hun VvE zijn, een blikvanger in Rotterdam Zuid! Ook zijn wij trots om te ervaren dat leden nu meer met hun VvE begaan zijn, meepraten en actief deelnemen in de vraagstukken van hun VvE. Na de werkzaamheden is de VvE op een punt beland dat zij geen achterstallig onderhoud meer heeft en op basis van het MJOP een handvat heeft voor de toekomst. Leden zijn zichtbaar tevreden dat eindelijk de werkzaamheden uitgevoerd worden en dat ze daadwerkelijk zien wat er met hun VvE-bijdrage gebeurt.”

Ook Schoonhoven is positief over het proces en het resultaat. “Een succesfactor is dat Exact Beheer B.V. geleidelijk aan meer en op een goede manier met de bewoners tijdens de uitvoering heeft gecommuniceerd. Hierdoor is de aanvankelijk passieve houding bij bewoners en eigenaren veranderd in een actieve en betrokken houding. Ook de uitvoerende partijen hebben hun sociale skills ingezet om bewoners zo min mogelijk te belasten en te stimuleren om mee te werken aan de kozijnvervanging en de verbetering van de balkons en gevels. En doordat de provincie Zuid-Holland wil leren wat er allemaal bij komt kijken bij het verduurzamingsproces van VvE’s is er een behoorlijke subsidie gegeven. Goed vind ik ook dat er aandacht is voor flora- en faunabeheer. En niet onbelangrijk, de dakranden zijn conform de eisen van de gemeente mooi gerenoveerd. Mede hierdoor staat er een mooi blok aan de Dorpsweg.”

Bron: VvE010

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *